Responsabilité de l'ancien propriétaire

La 16 mars 2022, la Cour de cassation a rendu une nouvelle décision en matière de responsabilité civile. En cas de dommage causé au voisinage, c'est à l'actuel propriétaire d'indemniser la victime, même si les dégâts ont été produits avant qu'il ne devienne propriétaire du logement.

Dégâts après achat, le vendeur est-il responsable ?

C'est une nouvelle donnée à prendre en compte si vous devenez propriétaire : en cas de plainte pour des dégâts causés au voisinage, c'est au nouveau propriétaire d'endosser la responsabilité des dommages. De facto, l'ancien propriétaire du logement n'a aucune responsabilité dans le sinistre, même si une partie des dégâts se sont produits lorsqu'il était propriétaire.

La décision a été prise le mois dernier par la Cour de cassation. En effet, une personne avait porté plainte pour un dégât des eaux causé par des fuites provenant de chez son voisin, en maisons mitoyennes.

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Une question de responsabilité civile

Le voisin mis en cause avait refusé d'endosser seul le coût des réparations, prétextant que les dégâts avaient en partie eu lieu avant qu'il ne devienne propriétaire du logement. Il désirait que les dégâts soient pris en charge par lui-même, ainsi que l'ancien propriétaire. D'autant plus que l'ancien propriétaire était au courant du problème avant qu'il ne vende la maison.

Le problème avait déjà été soulevé entre l'ancien propriétaire et la victime. Mais ce n'est que devant l'aggravation des dégâts, et après que la vente du logement au nouveau propriétaire, que la victime avait décidé d'en recourir à la justice.

Pour la Cour de cassation, le nouveau propriétaire doit endosser la totalité de la responsabilité, car ce n'est pas ici une faute, mais bien une question de responsabilité civile en lien à la propriété du bâtiment.

Le fait qu'une partie des dégâts se soient produits avant la présence du nouveau propriétaire n'est donc pas à prendre en compte.

Bien se couvrir avec l'assurance habitation

Ainsi, cette conclusion s'applique à l'assureur du nouveau propriétaire. L'assureur ne peut pas refuser l'indemnisation au motif que les dommages se seraient produits avant la signature du contrat d'assurance habitation. Ce qui compte, c'est que le dommage ait été constaté ou la réclamation exprimée après la signature dudit contrat.

Pour cette raison, il est essentiel de bien se couvrir avec une assurance multirisque habitation en tant que propriétaire, d'autant plus dans le cas d'une maison mitoyenne, et ce même si ce n'est pas obligatoire.

« Si vous n'êtes pas dans une copropriété, alors vous n'êtes pas tenu de prendre une assurance. Prenez le cas d'une maison de ville par exemple, détenue en pleine propriété, mais qui a deux maisons mitoyennes de part et d'autre. Dans ce cas, la loi ne vous oblige pas à prendre une assurance. Vous avez bien évidemment une responsabilité civile par rapport aux dommages que vous pourriez causer à vos voisins, mais vous n'êtes pas tenus d'assurer cette responsabilité », rappelait au Parisien Stanislas Di Vittorio, co-fondateur d'Assurland.

Pour trouver le bon contrat, vous pouvez passer par une comparaison d'assurances habitation. En quelques minutes seulement, vous aurez accès à un panel de devis en ligne. Vous pourrez choisir l'offre qui vous correspond le mieux au meilleur prix !

Foire aux questions

Comment prouver qu'un dégât des eaux existait avant l'achat ? 

Pour prouver qu'un dégât des eaux existait avant l'achat, il est conseillé de faire appel à un expert en bâtiment pour dater les dommages. Des rapports d'inspection antérieurs, souvent obligatoires lors de transactions immobilières, peuvent servir de preuve. Selon l'article 1641 du Code civil, le vendeur est responsable des vices cachés, ce qui peut inclure des dégâts non déclarés.

Comment se protéger légalement lors de l'achat d'une maison ? 

Pour se protéger légalement lors de l'achat d'une maison, effectuez une inspection professionnelle et obtenez un diagnostic immobilier complet (amiante, plomb, termites). Vérifiez le titre de propriété et les servitudes éventuelles auprès du notaire. Incluez des clauses suspensives dans le compromis de vente, comme l'obtention d'un prêt. Consultez un avocat spécialisé pour examiner le contrat et garantir la conformité légale.

Peut-on annuler une vente immobilière pour cause de dégât des eaux non déclaré ? 

Une vente immobilière peut être annulée pour dégât des eaux non déclaré si cela constitue un vice caché. Selon l'article 1641 du Code civil, un vice caché est un défaut non apparent qui rend le bien impropre à l'usage ou en diminue fortement l'usage. Le vendeur doit avoir sciemment dissimulé le problème. Si prouvé, l'acheteur peut demander l'annulation de la vente ou une réduction du prix dans un délai de deux ans après la découverte du vice.

L'assurance couvre-t-elle les dégâts des eaux découverts après l'achat ?

L'assurance habitation couvre généralement les dégâts des eaux découverts après l'achat si le sinistre est déclaré après la souscription du contrat. Selon l'article L.113-2 du Code des assurances, l'assuré doit déclarer le sinistre dans un délai de 5 jours ouvrés. Vérifiez votre contrat pour les exclusions spécifiques, telles que les dommages causés par un défaut d'entretien.