Quelle somme peut-on emprunter pour un bien ?

Si vous désirez emprunter pour acheter un bien immobilier, mieux vaut connaître votre capacité d'emprunt, c'est-à-dire le montant maximum que votre banque vous autorisera à emprunter en fonction de votre salaire et du taux d'endettement. Assurland.com vous donne quelques exemples.

Calcul de votre capacité d'emprunt

Plusieurs facteurs influent sur votre capacité d'emprunt. Tout d'abord vos revenus nets, la durée du prêt immobilier, le taux d'intérêt auquel vous empruntez ainsi que le taux d'endettement. Actuellement, les taux sont extrêmement bas et se trouvaient en moyenne toutes durées confondues en France à 1,07 %. Bien entendu, les taux varient en fonction de la durée du prêt.

Quant au taux d'endettement, il est généralement de 33 % ou 35 %. Pour 2021, le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) a plafonné à 35 % le taux d'endettement maximal auquel les banques peuvent accorder un crédit. Cependant, de nombreuses banques se basent toujours sur un taux d'endettement à 33 %. Pour rappel, le taux d'endettement prend en compte toutes vos sources de revenus nets et le met en rapport avec vos charges.

En toute logique, plus vos revenus sont importants, plus votre capacité d'emprunt augmente. Voici quelques exemples :

Calcul pour un emprunt sur 10 ans (taux d'intérêt 1,01 %)

Calcul pour un emprunt sur 15 ans (taux d'intérêt 1,17 %)

Calcul pour un emprunt sur 20 ans (taux d'intérêt 1,32 %)

Calcul pour un emprunt sur 25 ans (taux d'intérêt 1,65 %)

À savoir que ces exemples ne tiennent pas compte de l'assurance emprunteur, qui est désormais incluse dans le taux d'endettement. Les banques pratiquent des tarifs très élevés sur l'assurance et margent parfois à 85 %. Il est donc possible de réaliser d'importantes économies en changeant d'assurance emprunteur. Grâce à la loi Bourquin, vous pouvez facilement changer à la date d'échéance de votre contrat !

Pour ce faire, il faudra trouver un contrat aux garanties équivalentes. Et pour trouver un contrat correspondant à vos besoins au moindre prix, vous pouvez utiliser un comparateur d'assurances prêt immobilier. En quelques minutes seulement, vous aurez accès à une liste de devis en ligne. Le service est 100 % gratuit et sans engagement !

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Comment définir sa capacité d'emprunt ?

Pour calculer votre capacité d'emprunt, tous vos revenus nets ou presque sont comptabilisés. On trouve donc :

• votre salaire net (incluant les éventuelles primes contractuelles et 13e mois) ;
• vos revenus professionnels non-salariés (artisans, professions libérales...) ;
• vos pensions alimentaires reçues sur décision judiciaire ;
• vos autres pensions (retraite, handicap...).

D'autres revenus peuvent être pris en compte par l'organisme prêteur :

• les commissions ;
• les allocations familiales ;
• les allocations logement ;
• les revenus fonciers (ils sont cependant minorés par la banque, généralement à 70 %).

À savoir que les revenus non-réguliers comme les primes exceptionnelles ou les indemnités professionnelles ne sont pas prises en compte dans vos revenus. Les charges comme un prêt à la consommation sont également déduites de vos revenus (et diminuent donc votre capacité d'emprunt).

Enfin, l'organisme prêteur peut également s'attarder sur votre reste à vivre (la somme restante à un foyer une fois réglée l'intégralité de ses charges) et le saut de charges (la différence entre votre ancien loyer et les mensualités du prêt futur).

FAQ Capacité d'emprunt

Comment l'apport personnel influence-t-il la capacité d'emprunt ?

Un apport personnel significatif permet de réduire le montant à emprunter. Cela améliore la perception du dossier par les banques, facilite l'obtention de conditions de prêt avantageuses et peut réduire la durée du prêt ou le montant des mensualités. Un apport d'au moins 10 % du prix d'achat est souvent conseillé.

Quels frais annexes doit-on considérer dans sa capacité d'emprunt ?

Les frais annexes incluent les frais de notaire, les frais de dossier, les garanties bancaires, les assurances de prêt et les éventuels frais de travaux.

Une banque peut-elle refuser un prêt si la capacité d'emprunt est correcte ?

Oui, même si la capacité d'emprunt semble correcte, la banque peut refuser un prêt en cas de doute sur la stabilité des revenus, de charges trop élevées ou d'un historique bancaire défavorable.

Les aides publiques influencent-elles la capacité d'emprunt ?

Certaines aides, comme le PTZ (prêt à taux zéro), augmentent la capacité d'achat en réduisant le montant total à emprunter.