Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

Si vous désirez emprunter auprès d'une banque pour financer un prêt immobilier, vous devez connaître votre capacité d'emprunt. Le montant total que vous pourrez emprunter dépend de plusieurs facteurs : vos revenus, un éventuel apport personnel, le taux de votre crédit, sa durée... Grâce à sa calculette de capacité d'emprunt, Assurland.com vous permet de connaître votre capacité d'emprunt rapidement, et ce gratuitement !

Qu'est-ce qu'une capacité d'emprunt ?

Votre capacité d'emprunt est le montant maximum que vous pouvez emprunter sur une période donnée selon vos revenus et vos charges. Autrement, elle définit votre capacité à rembourser un crédit immobilier.

Elle est également nommée capacité d'endettement et repose sur deux données principales : le taux d'endettement ainsi que votre reste à vivre. La durée du prêt et son taux influent aussi le montant que vous pourrez emprunter chez un organisme prêteur (généralement une banque). En effet, plus la durée de votre crédit est longue, moins élevées seront vos mensualités, ce qui vous permettra d'emprunter un plus grand montant. Cependant, augmenter la durée d'un prêt va augmenter votre taux de crédit : le montant total à régler sera plus important car les mensualités seront plus chères à durée équivalente.

Quelles données entrent en compte dans le calcul de votre capacité d'emprunt ?

Plusieurs données entrent en compte dans le calcul de votre capacité d'emprunt :

• vos revenus ;
• ceux de éventuel votre co-emprunteur ;
• vos revenus mensuels annexes (primes, aides sociales, loyers perçus ...) ;
• le montant de vos revenus et de vos charges (toutes les mensualités de crédits, les autres charges mensuelles...) ;
• le montant de votre loyer ;
• le type de logement qui vous souhaitez acquérir (neuf ou ancien) ;
• le montant d'un éventuel apport personnel ;
• la durée de votre prêt immobilier ;
• le taux d'intérêt du prêt ;
• le montant de vos futures mensualités.

Pourquoi calculer ma capacité d'emprunt ?

En calculant votre capacité d'emprunt, vous pourrez déterminer le montant que vous pourrez investir à l'acquisition d'un logement. Elle entre en compte dans votre capacité d'achat, qui comprend également votre apport personnel et, le cas échéant, vos prêts aidés et à laquelle il faut soustraire les frais de notaire. Cela pourra donc vous aider à y voir plus clair si vous désirez investir.

Combien puis-je emprunter pour mon prêt immobilier ?

De manière générale, les prêts immobiliers sont disponibles pour une somme à partir de 50 000 euros. Si le montant est inférieur, il vaut parfois mieux vous diriger vers un prêt personnel qui évite les frais de dossiers et d'hypothèque. Le plafond de ce prêt a pour maximum votre capacité d'emprunt.

De quels éléments ai-je besoin pour calculer ma capacité d'emprunt immobilier ?

Pour calculer votre capacité d'emprunt, vous aurez besoin des éléments suivants :

• le montant de votre capacité mensuelle de remboursement ;
• la durée sur laquelle vous souhaitez emprunter ;
• le taux d'intérêt de votre crédit.

Comment utiliser la calculette de simulation d'emprunt ?

Pour utiliser la calculette de simulation d'emprunt, il vous suffit de renseigner les informations citées ci-dessus. Vous n'avez plus qu'à cliquer pour obtenir le résultat ! Vous pouvez bien évidemment modifier la durée du prêt pour augmenter le montant qu'il est possible d'emprunter. Attention toutefois, cela risque d'augmenter le taux du crédit et in fine vos mensualités, ce qui aura pour effet d'augmenter le coût total du prêt.

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Qu'est-ce que le taux d'endettement ?

Le taux d'endettement est issu du rapport entre vos revenus nets et vos charges. Il prend en compte toutes vos sources de revenus : salaires, traitements, pensions de retraites, revenus fonciers, locatifs, de placements financiers réguliers, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), non commerciaux et agricoles... Toutefois, les revenus non-garantis ainsi que certaines prestations sociales comme les allocations familiales comme les primes exceptionnelles ne sont pas à prendre en compte dans le taux d'endettement.

Sachez aussi qu'à la fin de l'année 2019, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) à plafonné à 33 % le taux d'endettement maximal qu'une organisme prêteur puisse octoyer pour un crédit immobilier ainsi qu'à 25 ans la durée des prêts. Au mois de septembre 2020, l'organisme de contrôle avait exprimé sa volonté de ne pas revenir sur ces deux critères.

Comment se calcule le taux d'endettement ?

Pour calculer le taux d'endettement, il faut prendre en compte les charges suivantes :

• les mensualités de remboursement de crédit en cours (à la consommation, immobilier...) ;
• le loyer mensuel si foyer de locataires ;
• les pensions alimentaires ;
• chaque charge récurrente quelle qu'elle soit.

Pour obtenir son taux d'endettement, il suffit de diviser toutes ces charges par le montant de vos revenus nets et de multiplier le résultat par 100.

Qu'est-ce que le reste à vivre ?

Le reste à vivre se rapporte à la somme restante à un foyer une fois réglée l'intégralité de ses charges. Celui-ci doit être assez important pour pouvoir permettre au foyer de vivre normalement et d'assurer les dépenses de la vie quotidienne (alimentation, factures d'eau, d'électricité, internet, téléphone...). Dans le cas contraire, l'organisme prêteur refuser d'accorder le prêt.

Le reste à vivre exigé peut varier en fonction de plusieurs critères, notamment la localisation du bien désiré. Par exemple, il sera plus important pour un acheteur investissant dans une grande métropole comme Paris ou Lyon que pour un acheter investissant dans une zone rurale, le coût de la vie étant plus important en métropole. En outre, la composition du foyer intervient dans le calcul du reste à vivre. Il faudra donc au minium compter 600 à 1 000 euros de reste à vivre pour un célibataire, 750 à 1 000 euros pour un couple sans enfant et 150 à 400 euros pour chaque enfant supplémentaire à charge.

Comment augmenter votre capacité d'emprunt ?

Il existe plusieurs moyens d'augmenter votre capacité d'emprunt. Premièrement, vous pouvez augmenter votre apport personnel. La plupart des établissements prêteurs demandent un apport de 10 %, bien que ça ne soit pas toujours le cas. Vous pouvez porter montant de votre apport à 20 % ou plus selon vos économies.

Deuxièmement, vous pouvez rembourser vos crédit en cours ou les restructurer. En d'autres termes, vous pouvez fusionner vos crédits en un unique prêt et donc ne régler qu'une seule mensualité, vous permettant d'allonger la durée de remboursement de ce dernier.

Enfin, il est possible de contracter deux prêts immobiliers en même temps. Explications : un emprunteur peut par exemple choisir de souscrire un prêt sur 15 ans, ou deux prêts, l'un sur 10 ans et le second sur 15, qu'il rembourse simultanément. Le prêt le plus court disposera d'un taux moins important et le coût des mensualités baissera pour une même période, tout en augmentant le reste à vivre.

Comment estimer votre apport personnel ?

Votre apport personnel peut être constitué de plusieurs éléments :

• votre épargne bancaire (CEL, PEL, Codevi, PEA, assurance vie...) ;
• un plan d'épargne entreprise (net d'impôt en cas d'achat immobilier) ;
• les dons familiaux ;
• les prêts familiaux (avec ou sans intérêts) ;
• une plus-value sur la revente d'un précédent logement.

À savoir que peuvent également être comptabilisés dans un apport personnel :

• le prêt 1 % employeur ;
• le PEL (prêt épargne-logement) ;
• le PTZ (prêt à taux zéro) ;
• les prêts départementaux...

Exemples de calcul de capacité d'emprunt

Pour mieux illustrer la fonction d'une calculette de capacité d'emprunt, nous allons passer en revue quelques exemples concrets.

Dans le premier cas, admettons un homme célibataire disposant de revenus nets à hauteur de 2 000 euros mensuels et ayant 800 euros de charges mensuelles fixes. Avec une capacité mensuelle de remboursement de 1 200 euros, il pourra emprunter :

• sur 10 ans avec un taux nominal de 1,20 % : 113 026,38 euros ;
• sur 15 ans avec un taux nominal de 1,50 % : 151 447,56 euros ;
• sur 20 ans avec un taux nominal de 2 % : 197 674,03 euros ;
• sur 25 ans avec un taux nominal de 2,25 % : 229 289,07 euros.

Dans le deuxième cas, prenons l'exemple d'un couple avec trois enfants disposant de revenus nets à hauteur de 5 000 euros mensuels. Si l'on comptabilise au total 900 euros pour les enfants ajoutée à 1 200 euros de charges, la capacité de remboursement sera égale à 2 900 euros. Ils pourront donc emprunter :

• sur 10 ans avec un taux nominal de 1,20 % : 327 776,51 euros ;
• sur 15 ans avec un taux nominal de 1,50 % : 467 182,06 euros ;
• sur 20 ans avec un taux nominal de 2 % : 575 254,70 euros ;
• sur 25 ans avec un taux nominal de 2,25 % : 664 938,29 euros.

FAQ Calcul de la capacité d'emprunt

Les revenus locatifs augmentent-ils la capacité d'emprunt ?

Oui, les revenus locatifs augmentent la capacité d'emprunt, mais ils ne sont pris en compte qu'à hauteur de 70 % en moyenne.

Est-il possible d'emprunter avec un taux d'endettement supérieur à 35 % ?

Dans certains cas, les banques peuvent accepter un taux d'endettement supérieur à 35 %. Cela dépend de la situation financière de l'emprunteur, notamment si les revenus sont élevés, si le reste à vivre est confortable ou si des garanties solides sont fournies.

Comment les personnes en CDD ou en intérim calculent-elles leur capacité d'emprunt ?

Les emprunteurs en situation professionnelle précaire doivent prouver une stabilité financière à travers des justificatifs de revenus sur plusieurs années, un apport personnel conséquent, ou encore des garanties solides comme un co-emprunteur.