Assurance Loyer Impayé : l'assurance pour les propriétaires

Comparatif des offres assurance loyers impayés

Quel est le prix d'une assurance loyer impayés ?

Le comparatif ci-dessous a été réalisé pour un loyer de 600 €/mois, charges comprises le 01/10/2024

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18,28 €/mois

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• Plafond : 90 000€
• Durée : illimité
• Plafond de la garantie dégradation : 10 000€
• Délai de remboursement : 3 mois

Le défaut de paiement du locataire et la dégradation du logement sont les deux risques les plus redoutés par les propriétaires. Pour s'en prémunir, il existe une assurance dédiée : la garantie loyer impayé, qui couvre également les éventuels dommages matériels et inclut une protection juridique en cas de procédure devant la justice. Comment souscrire cette garantie ? Quelles sont les conditions à respecter ? 

Qu'est-ce que l'assurance loyers impayés ?

L'assurance loyers impayés est un contrat d'assurance souscrit par un propriétaire qui loue son bien. Elle lui garantit de recevoir ses loyers même en cas d'impayés de la part du locataire. Concrètement, si votre locataire ne paye plus son loyer, l'assureur vous verse les sommes dues (selon les conditions du contrat) et se charge de récupérer l'argent auprès du locataire.

La GLI va au-delà d'une simple garantie de loyer : elle couvre aussi les détériorations immobilières que le locataire pourrait causer, ainsi que les frais de justice liés aux procédures d'expulsion ou de recouvrement. 

GLI : Quelles différences avec la garantie Visale ?

La garantie Visale est un dispositif mis en place par Action Logement qui se porte garant pour le locataire. Concrètement, Action Logement s'engage à payer le non-paiement des loyers et charges à la place du locataire, ainsi que les éventuelles dégradations. La grande différence, c'est que Visale est 100% gratuit pour le bailleur et le locataire.

Pourquoi tout le monde ne choisit pas Visale dans ce cas ? Parce que Visale a un champ d'application limité : il vise à aider certaines catégories de locataires considérées comme risquées ou précaires à accéder au logement.

De plus, Visale impose un plafond de loyer pour être accordée : pas plus de 1300 euros de loyer en province, et 1500 euros en Île-de-France.

Pourquoi souscrire une assurance loyers impayés ?

La souscription d'une assurance loyers impayés présente de nombreux avantages pour un propriétaire :

• gestion simplifiée des impayés : dès qu'un loyer n'est pas payé, vous le signalez à l'assureur qui s'occupe des relances et du recouvrement auprès du locataire ;
• tranquillité d'esprit et relation apaisée : en étant assuré, vous abordez la location plus sereinement : c'est l'assurance qui joue son rôle en cas de souci ;
• solution plus fiable qu'une caution : contrairement à un garant physique, la GLI vous paye directement sans démarches judiciaires lourdes. Le garant, lui, peut faire défaut ou nécessiter une action en justice pour être activé ;
• avantage fiscal : les cotisations d'assurance loyers impayés sont généralement 100 % déductibles de vos revenus fonciers imposables. En d'autres termes, le coût de l'assurance vient diminuer vos impôts fonciers si vous êtes au régime réel.

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Que couvre exactement une assurance loyers impayés ?

Une assurance loyers impayés couvre trois grands types de risques liés à la location : les impayés de loyer, les détériorations immobilières et les frais de contentieux. 

Les loyers impayés

Comme son nom l'indique, l'assurance prend en charge les loyers que le locataire ne paie pas. Si votre locataire ne règle plus rien, 100 % des loyers impayés vous sont remboursés (dans la limite d'un plafond éventuellement prévu).

Mieux encore, les non-paiements partiels sont couverts : si, par exemple, votre locataire ne paie que la moitié du loyer, l'assurance vous verse l'autre moitié manquante. Vous conservez ainsi l'intégralité de vos revenus locatifs prévus. 

Les dégradations du logement

La GLI couvre aussi les détériorations immobilières causées par le locataire. Si en fin de bail, l'état des lieux de sortie révèle des dommages non dus à l'usure normale, l'assurance rembourse les frais de remise en état.

En général, les contrats prévoient un plafond pour cette garantie dégradations. Elle s'active après utilisation du dépôt de garantie : on soustrait d'abord la caution du locataire, puis l'assurance prend le relais sur le surplus.

Attention, les assureurs appliquent une décote de vétusté : ils ne remboursent que la valeur actuelle des éléments endommagés, pas leur valeur à neuf. Les éléments immobiliers sont couverts, mais pas les biens mobiliers. Il existe toutefois des contrats spécifiques ou options pour couvrir le mobilier, mais c'est rare.

Les frais de procédure

La GLI prend en charge les frais de contentieux liés au non-paiement du loyer. Si vous devez lancer une procédure contre le locataire, tous les frais engagés sont payés par l'assureur. Cela inclut les coûts d'huissier, les frais de justice et d'avocat, et même les frais liés à l'expulsion en elle-même. 

La plupart des contrats prévoient cette protection juridique dans la garantie de base pour les litiges liés aux loyers impayés. Certains offrent aussi une protection juridique élargie pour d'autres litiges avec le locataire (par exemple s'il refuse de quitter le logement à l'échéance du bail tout en continuant à payer – litige hors impayé).

Les garanties supplémentaires

En complément, certains contrats incluent ou proposent en option des garanties supplémentaires :

• la garantie “départ prématuré” qui rembourse les pertes de loyer si le locataire quitte le logement avant la fin du bail sans respecter le préavis, ou décède, vous laissant avec des mois vacants non prévus ;
• la garantie vacance locative entre deux locations qui couvre une période vide si le locataire part du jour au lendemain ;
• la garantie contre l'occupation illicite durant les périodes de vacances. 

Quelles sont les conditions pour bénéficier de l'assurance loyers impayés ?

Pour pouvoir souscrire une assurance loyers impayés et être indemnisé en cas de sinistre, il faut respecter certaines conditions imposées par les assureurs :

Les conditions liées au logement

La GLI ne couvre que les logements loués vides ou meublés à l'année à une personne physique comme résidence principale. Ne sont pas éligibles : les locations saisonnières ou de vacances, les logements de fonction, les chambres chez l'habitant, les colocations informelles sans bail commun, ni les locaux commerciaux ou professionnels.

En outre, les assureurs fixent un loyer maximal assurable. La plupart des contrats refusent d'assurer des loyers au-delà de 2 000 à 2 500 euros  par mois.

Enfin, il va de soi que le logement doit être en règle et conforme (décence du logement, diagnostics faits, etc.), et qu'un bail écrit conforme à la loi doit être signé avec le locataire. D'ailleurs, un bailleur prudent utilisera un bail type mis à jour (loi Alur, etc.), car un bail non conforme pourrait poser problème à l'assurance en cas de litige.

Les conditions liées au locataire

L'assurance loyers impayés exige que le locataire en place remplisse certains critères de solvabilité. Cela signifie que vous devez sélectionner un locataire ayant des revenus suffisants et une situation stable. En général, l'assureur réclame que le locataire gagne au moins 2,5 à 3 fois le montant du loyer, charges comprises. 

Concernant la situation professionnelle, sont acceptés le plus souvent :

• les salariés en CDI hors période d'essai ;
• les salariés en CDD ou intérim si la durée restante de contrat est longue (généralement au moins 6 à 8 mois) ;
• les fonctionnaires titulaires ;
• les retraités ;
• éventuellement les indépendants/professions libérales avec deux ans d'activité minimum et un revenu suffisant ;
• les étudiants et apprentis à condition qu'ils aient un garant solvable.

En revanche, les profils jugés “à risques” sont souvent exclus. Si vous louez à ce type de profil précaire, la GLI peut vous être refusée.

Quel est le prix d'une assurance loyers impayés ?

Dans la plupart des cas, la prime d'assurance correspond à entre 2,5 % et 5 % du loyer annuel, charges comprises. Ce pourcentage précis varie selon les assureurs, le niveau de garanties choisi et parfois le profil du locataire ou la zone géographique.

Comment fonctionne la GLI en cas de loyer impayé ?

Grâce à la GLI, la démarche est encadrée et relativement simple, à condition de respecter certaines étapes obligatoires.

La relance amiable du locataire

Dès qu'un loyer est en retard de quelques jours, envoyez une lettre de relance à votre locataire pour lui signaler le retard et lui rappeler ses obligations. C'est la première étape, souvent imposée par l'assureur, qui témoigne de votre diligence.

La mise en demeure officielle

Si le locataire ne régularise pas la situation rapidement et qu'un deuxième loyer est impayé, il faut envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec AR. Ce courrier formel donne un dernier délai au locataire avant d'agir en justice. Conservez bien copie de cette lettre et de l'AR.

La déclaration du sinistre à l'assureur

Dès l'envoi de la mise en demeure, contactez votre assureur pour ouvrir le dossier de sinistre “loyers impayés”. Il vous sera demandé de fournir :

• le contrat de location et l'état des lieux, 
• les pièces du dossier du locataire,
• une pièce d'identité du locataire,
• la preuve des quittances de loyers payés précédemment,
• la copie des courriers de relance et mise en demeure,
• un décompte des sommes impayées.

Une fois ces étapes franchies, l'assureur prend le relais. Il va généralement mandater un huissier pour délivrer au locataire un commandement de payer. Si le locataire ne paie toujours pas, l'affaire sera portée devant le tribunal compétent pour prononcer la résiliation du bail et l'expulsion.

Quand allez-vous toucher votre indemnisation ?

Le délai d'indemnisation des loyers impayés dépend du contrat :

• sur les contrats classiques, l'assureur commence le versement des loyers à partir du 3ᵉ impayé, en vous remboursant rétroactivement les deux premiers ;
• sur certaines offres, l'indemnisation peut intervenir dès le 1ᵉʳ mois impayé. Attention : souvent, même dans ces offres, le temps de traitement fait que vous percevrez le loyer manquant avec environ 1 mois de décalage.

Dans tous les cas, après le premier versement, les indemnités vous sont versées mensuellement tant que le locataire ne paye pas.

Comment choisir la meilleure assurance loyers impayés ?

Face à plusieurs offres de GLI sur le marché, il peut être difficile de s'y retrouver. Toutes promettent de couvrir vos loyers, mais elles diffèrent sur les plafonds, le prix ou les services. Voici les critères à comparer pour choisir la meilleure assurance loyer impayé, celle qui correspondra parfaitement à vos besoins :

• le périmètre de garanties : assurez-vous que le contrat couvre bien tous les risques importants ;
• les plafonds d'indemnisation : vérifiez le plafond global de loyer pris en charge et la durée maximale d'indemnisation ;
• le montant de la prime : évidemment, comparez les taux de cotisation proposés. À garanties équivalentes, payez le moins possible ! 

Foire aux questions

Peut-on cumuler une assurance loyers impayés et une caution solidaire ?

Dans la grande majorité des cas, non. La loi interdit au propriétaire de demander un garant (caution) dès lors qu'il bénéficie d'une assurance loyers impayés. La seule exception légale concerne les locataires étudiants ou apprentis qui peuvent cumuler les deux dans ce cas. 

L'assurance loyer impayé est-elle obligatoire pour louer son bien ?

Non, pas du tout. C'est une assurance facultative. La loi n'oblige absolument pas les bailleurs à souscrire une GLI, c'est un choix personnel de gestion du risque. 

Comment résilier mon assurance loyers impayés ?

Les contrats GLI sont des contrats annuels à tacite reconduction, comme beaucoup d'assurances. Vous pouvez résilier un contrat GLI chaque année à l'échéance annuelle. Par ailleurs, en cas d'événement mettant fin au risque, la résiliation est possible hors échéance.

Une GLI inclut-elle une franchise ?

La plupart des GLI n'ont pas de franchise sur loyers, mais certaines appliquent une franchise sur les dégradations.